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牛确雄拆迁补偿纠纷案——如何打宅基地拆迁补偿纠纷案

2020/2/26 21:51:37      点击:

前言:

这是一起因城中村改造引发的纠纷。这类纠纷内容大概都一致,就是之前把房子卖了,但是后期拆迁了他又想要补偿款了。涉及房屋拆迁的案件有几个关键的法律点,即当事人是否是本村居民,有无第二套宅基地,对方是否是本村居民等。南京著名刑事律师


本案的原告早已经迁出了本村,且都是城里人了。所以,重点要查明他是什么时候迁出了本村,现在户口是在什么地方。对此,我们去派出所查询户口问题,查到了原告一家迁出本村的证据,查到了原告户口是城市居民的证据,这些证据都是强有力的证据,证明原告对宅基地及宅基地上的房产没有权力。南京刑事律师


  

尊敬的审判长、人民陪审员:

     接受被告牛确雄、刘泉洁的委托,律师担任其代理人出庭代理诉讼。现就本案的事实和法律问题,发表如下代理意见:


一、本案争议从程序上属于行政诉讼的管辖和受案范围

(一)根据原告第一项诉讼请求可知属于行政诉讼管辖

原告第一项诉讼请求为:依法确认2004年11月24日由郭宝琦

代笔与刘泉洁签订的房屋买卖《契约》无效。南京刑事辩护律师


     细看该契约,可知该协议内容是关于宅基地使用权转移的。结合原告的以上诉讼请求,可见原告郭莲弟认为该宅基地的使用权以及地上房屋还属于她所有,而不属于被告所有。即对该处宅基地使用权的归属产生了争议。南京著名刑事辩护律师


 而对宅基地使用权权属争议的纠纷处理方式,《中华人民共和国土地法管理法》有明确的规定,即第十六条规定:“土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。


单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。


当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。南京律师


在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。” 南京著名律师


对此,国土资源部专门制定并颁布了《土地权属争议调查处理办法》(中华人民共和国国土资源部第 17 号令 ),该办法就是针对土地管理法以上之十六条之规定,而对土地所有权、使用权权属争议行政处理的进一步的详细具体的规定。该办法对土地所有权、使用权权属争议行政解决的全部程序进行了详细的规定。其中前五条是如此规定的:南京辩护律师


第二条  本办法所称土地权属争议,是指土地所有权或者使用权归属争议。南京刑辩律师


第三条  调查处理土地权属争议,应当以法律、法规和土地管理规章为依据。从实际出发,尊重历史,面对现实。


第四条  县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案件(以下简称争议案件)的调查和调解工作;对需要依法作出处理决定的,拟定处理意见,报同级人民政府作出处理决定。县级以上国土资源行政主管部门可以指定专门机构或者人员负责办理争议案件有关事宜。


第五条  个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件,由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。


前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件,可以根据当事人的申请,由乡级人民政府受理和处理。


由此可知,根据原告的第一项诉讼请求,可知本案争议属于行政处理及行政诉讼的范围,而不应该作为民事案件直接起诉到贵院。


(二)根据原告第二项诉讼请求,可知本案属于行政诉讼管辖

原告第二项诉讼请求为:依法判令原告名下的房屋宅基地(证号第136号)及房屋的补偿款200万归原告所有。


可知第二项诉讼请求是对政府的拆迁补偿决定的内容有争议。因为诉争宅院及房屋已经被政府拆迁,并已经作出了拆迁补偿决定,补偿决定的内容是对被告牛确雄补偿660万元。而现在原告认为其中200万元属于其所有,应当补偿给她。显然即是对政府的拆迁补偿决定不服了。


而《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条:人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼:第(五)项规定:“对征收、征用决定及其补偿决定不服的;”


本案正是因为对诉争宅基地及房屋被政府城中村改造征收后作出的补偿决定不服而引发的争议,那显然根据行政诉讼法的规定,本案争议属于行政诉讼管辖和受案的范围。原告应当就此提起行政诉讼,而不是民事诉讼。


二、本案原告在实体上对诉争宅基地和房屋不具有任何权利,因此无权获得任何拆迁

(一)原告对诉争宅基地不具有任何权利

 我国土地管理法第十条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。


由此可知,除国有土地外,农民集体所有的土地归村集体经济组织所有和管理。即必须首先是村集体经济组织成员后,才能成为农民集体所有制的主体,才能依法享有集体土地所有权中的使用权项。


而根据我方提交的证据,以及庭审调查的内容可知:早在1988年3月30日,原告及其父母的户籍就已经从北畔村迁出并迁入到晋中市榆次区,成为城市居民。至此时,原告及其父母不仅不具有北畔村村民即集体经济组织成员的身份,而且还不具有农村居民的身份。因此,根据土地管理法的以上规定,原告不是农村集体土地所有权的主体,也无权使用北畔村的集体土地(即宅基地)。


既然原告对诉争宅基地完全没有权利,那么他主张的拆迁赔偿款,自然也是没有任何权利了。


(二)原告对诉争房屋不具有任何权利

  根据原告在起诉状中的陈述,以及庭审调查的内容可知,诉

争房屋原系原告奶奶所有及居住。后于1988年经郭宝琦出售与被告一家所有,并且被告自1988年户口迁入到北畔村后即在此居住,并且在进行户口登记时就将此处登记为其法定住所。


此后经过三十年的时间,被告一家对该处房屋拆了重建数次,原告及其其他权利人均未提出任何异议,显然此举属于民法上的默认法律行为,被告依法取得了该房屋的所有权。


另外,根据庭审调查,该房屋的最初权利人是原告的奶奶和爷爷即郭喜朴和李云吉,而不是原告。即使不考虑房屋的出售,在他们去世后该房屋的所有权依法应当予以继承。在继承分割后原告也只有其中的一部分。但是在没有继承的情况下,因为每个人的份额不确定,因此无法有明确的诉讼请求,也就无法提起诉讼。从这个角度上讲,原告也无权针对房屋的所有权提起本次诉讼。www.tylyfls.cn


(三)政府对诉争房屋并未给与任何补偿

根据原告提交的证据《北畔社区城中村改造拆迁安置补偿协议》

中记载,补偿协议中并未就房屋进行任何补偿,而是根据6分宅基地,每分补偿110万元的标准补偿了660万元。所以,补偿的唯一依据是宅基地,地上的建筑物未给与任何补偿,即使有补偿也是按照建筑成本补偿。如果将诉争房屋作价,价值也超不过3000元。


     因此,原告无权就诉争房屋来主张任何补偿款。


三、被告对诉争宅基地及房屋拥有合法的所有权和使用权,是

拆迁补偿款的合法权利人

本案的实际情况是,1987年,在牛确雄一家迁入诉争宅院后,

乡里统一办理宅基地证,这时时任北畔村支部书记的郭宝琦以原告郭莲弟的一家的名义办理了该处宅基地的使用权证。但是因为郭莲弟一家在1988年即迁出了北畔村,成为了晋中市城市居民,实际上该宅基地使用权证即已经不具有法律效力。而该宅基地因为在时任村支部书记的同意下,在其他村委人员的见证下,村里同意由牛确雄一家继续使用。直到三十年后,在本次拆迁过程中,龙城街办以政府的名义,在尊重既成事实、尊重村委决定、尊重牛确雄的村民权利的基础上,认可了该宅基地使用权,并将该宅基地的补偿发给了牛确雄一家。


     以上过程表明,牛确雄一家对诉争宅基地的取得符合法律的规定。他依法享有该宅基地的使用权,具有获得针对该宅基地政府给与认定征收补偿的权利。www.shanxitaozhai.com



尊敬的审判长,人民陪审员,本案的本质问题是在巨额利益前的背信弃义的行为。牛确雄一家三十年来对该宅基地的取得和使用,符合法律的规定,符合道德的要求,符合公序良俗原则。如果这时判决郭莲弟胜诉,不仅会激烈扰乱本来很平静的社会秩序,而且会对整个政府城中村改造过程造成负面影响,平白会搅起很多纷争。相当于打开了潘多拉魔盒,会释放当地人内心中的邪恶。届时,夫妻反目、父子成仇、兄弟陌路,一个城中村改造将会衍生中大量的社会矛盾,这种矛盾不仅会阻挠城中村改造的顺利进行,而且会制造社会动乱,甚至引发刑事犯罪。找南京著名律师


所以,希望审判长,能够谨慎作出符合法律规定、符合公序良俗、符合道德要求的公正判决。南京找著名律师


                   牛确雄、刘泉洁代理人:

                              2018年5月


后记:

本案以胜诉告终,因为被告已经使用宅基地三十多年了,再加上证据基础扎实,使得法官不得不判被告上诉。一审判决后,对方上诉,二审发回重审,继续胜诉,最后二审维持。找南京律师


这里能够看到民事案件的一个规律,就是你必须让你的案件无懈可击,做到这一点法官是无法判你败诉的。如果一个案件做不到无懈可击,那就只能依靠法官的良知了,法官有良知,知道你占理,虽然有瑕疵,但依然会让你实现公平正义;但是如果法官没良知,他就会找机会判你败诉,一旦让他抓到了一点机会,那么就可能让他得手。


所以,民事起诉时你要有所判断。案子能做到无懈可击当然是最佳。但是并不是每个案件都能做到这一点,甚至可以说是少数。那么就要让对你有利的占多少,让你觉得这个案件值得你起诉,胜诉的胜面要做到多才行。当然也有胜诉胜面小但也要去搏一把的情况。这个具体案件要具体看。南京找律师


但是律师要对案子的走向有一个最清晰的认识,要知道将来可能遇到什么困难,以及如何去应对。